核心选址原则：人、财、地、势
在开始寻找具体位置前,先要明确四个核心原则：
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人: 目标客群
- 你是谁？ 你的COCO是开给谁喝的？是学生、白领、社区居民，还是游客？
- 他们在哪？ 你的目标客群聚集在哪里？他们的消费习惯是什么？是追求高性价比，还是愿意为新品买单？
- 他们什么时候需要？ 是午餐、下午茶、晚餐后，还是深夜？
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财: 成本与预算
- 租金成本： 这是最大的固定支出，好位置的租金必然高，但必须与预期的营业额成正比，计算“坪效”（每平方米产生的营业额）是关键。
- 转让费/装修费： 如果是接手转让店，需要考虑转让费，新店则需要投入装修费用。
- 其他成本： 水电、人工、物料等。
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地: 位置与环境
- 可见性与易达性： 店铺是否显眼？顾客是否容易找到并走进来？
- 周边环境： 周边是商业区、写字楼、学校还是住宅区？竞争对手多不多？氛围是否适合开奶茶店？
- 硬件条件： 面积、格局、水电、排烟（如果做热饮或简餐）、停车位等是否满足要求？
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势: 发展潜力
（图片来源网络，侵删）- 区域规划： 政府对该区域未来的规划是什么？是否有新的地铁线路、商业综合体、大型社区在建？
- 商业趋势： 该区域是正在兴起，还是已经饱和或衰退？
- “金角银边草肚皮”： 街角的位置（金角）人流最多，展示面最好；临街的位置（银边）次之；而位于商场内部深处或小巷里的位置（草肚皮）则需要更强的引流能力。
COCO奶茶的黄金选址类型分析
根据COCO的品牌定位（大众化、性价比高、产品线丰富），以下是几种典型的优质选址类型：
成熟商业区/购物中心 (Shopping Mall)
- 优点:
- 人流巨大且稳定： 尤其是周末和节假日，是天然的流量池。
- 消费能力强： 目标客群（白领、年轻家庭、学生）消费意愿高。
- 品牌效应： 与其他知名品牌在一起，能互相带动客流，提升品牌形象。
- 环境舒适： 空调、卫生、安保等都有保障。
- 缺点:
- 租金极高： 通常按扣点（流水抽成）+保底的方式，成本压力巨大。
- 竞争激烈： 商场内奶茶品牌扎堆，同质化竞争严重。
- 位置受限： 好的位置（如扶梯口、主通道旁）价格昂贵，且需与商场方谈判。
- 选址策略:
- 首选位置： 主入口旁、美食广场内、影院旁、紧邻快时尚服装店或大型超市的出入口。
- 次选位置： 主通道旁，靠近洗手间或休息区。
- 关键点： 必须做详细的商场客流分析，了解楼层、动线和高客流时段。
学校周边 (大学/中学)
- 优点:
- 客群精准： 学生是奶茶消费的主力军，复购率高。
- 需求稳定： 上下课、午休、晚自习后都有明确的消费高峰。
- 社交属性强： 奶茶是学生社交的重要媒介，易于形成口碑传播。
- 缺点:
- 寒暑假是淡季： 有长达2-3个月的营业额断崖式下跌。
- 价格敏感度高： 学生对价格敏感，促销活动频繁，利润空间可能被压缩。
- 竞争白热化： 学校门口永远是奶茶店的“必争之地”，密度极高。
- 选址策略:
- 首选位置： 学校正门或侧门50米范围内，紧邻校门。
- 次选位置： 学校附近的学生公寓街、小吃街。
- 关键点： 考察学生数量、消费水平，并设计针对性的产品和套餐（如“考试加油套餐”、“情侣套餐”）。
写字楼/办公区集中地段
- 优点:
- 客单价高： 白领消费能力强，愿意为品质和体验付费。
- 午市和下午茶是黄金时段： 每天有两个明确的消费高峰，营业额可预测性强。
- 复购率高： 办公室下午茶已成习惯，容易培养忠实顾客。
- 缺点:
- 工作日与周末差异大： 周末和节假日人流稀少，营业额惨淡。
- 对产品和服务要求高： 需要保证出品速度和品质，注重店面整洁度。
- 位置要求苛刻： 必须在员工容易到达的地方，如大堂、楼下或写字楼之间的连廊。
- 选址策略:
- 首选位置： 写字楼大堂内、一楼大堂旁、大型企业园区内部。
- 次选位置： 距离写字楼群步行5分钟内的临街商铺。
- 关键点： 调查周边写字楼的入驻率、企业类型和员工规模，可提供企业团购服务。
交通枢纽/地铁站
- 目的性消费： 乘客购买奶茶通常是“顺便”或“带走”，追求效率。
- 优点:
- 人流量巨大： 尤其是换乘站和大型交通枢纽，是城市人流汇聚点。
- 消费场景多样： 无论是通勤、换乘还是等人，都有消费需求。
- 缺点:
- 租金极高： “寸土寸金”的典型代表。
- 停留时间短： 顾客流动性大，不利于店内消费，以外带为主。
- 运营压力大： 高峰期出餐速度是生命线。
- 选址策略:
- 首选位置： 地铁站出入口附近、安检口旁、换乘通道内。
- 关键点： 必须优化点单和出餐流程，强调“快”和“准”，产品线不宜过于复杂，以经典款和爆款为主。
大型社区/居民区
- 优点:
- 客群稳定： 周边居民是长期、稳定的客源，复购率高。
- 租金相对较低： 相比前几种类型，成本压力较小。
- 竞争相对缓和： 除非是成熟社区，否则竞争不如前几种激烈。
- 缺点:
- 依赖社区活力： 如果社区入住率不高或人口老龄化，生意会受影响。
- 营业时间受限： 居民消费主要集中在晚上和周末，白天可能比较冷清。
- 客单价可能较低： 家庭消费更注重性价比。
- 选址策略:
- 首选位置： 社区主出入口、沿街商铺、大型超市或菜场旁边。
- 次选位置： 社区内部的商业街。
- 关键点： 深入了解社区居民的年龄结构、家庭构成和消费习惯，可增加社区团购、会员储值等活动。
实地考察的“必做功课”
当你找到一个心仪的位置后,千万不要急着签约，必须做好以下实地考察：
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蹲点观察 (至少3天):
- 工作日 vs 周末： 分别在工作日和周末的不同时段（早、中、晚）进行观察。
- 数人流： 统计经过该位置的人流量，并估算进店率。
- 看对手： 观察周边奶茶店（包括COCO和其他品牌）的客流量、高峰时段、外卖订单量，甚至可以伪装成顾客去品尝，了解他们的产品、价格和优缺点。
- 看业态： 周边店铺的存活率如何？是餐饮、零售还是服务业？是互补还是竞争？
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分析客流构成：
（图片来源网络，侵删）- 他们是干什么的？ 是学生、白领、还是居民？
- 他们的年龄和性别？ 这决定了你的产品偏好和营销方向。
- 他们是路过还是专程而来？ 判断消费是目的性还是随机性。
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评估“可见度”与“可达性”：
- 从多远能看到你的店？ 是否有遮挡物（如公交站、电线杆、大树）？
- 走进来是否方便？ 是否需要过马路？门口是否有台阶？门口是否被共享单车堵塞？
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核算成本与收益：
- 租金： 问清楚是“流水抽成”还是“固定租金”，以及递增条款。
- 保底： 如果是抽成，保底金额是多少？达到保底后如何计算？
- 营业额预估： 根据蹲点人流和进店率，结合周边店铺情况，给出一个保守、一个现实的、一个乐观的营业额预估，然后计算利润，看是否覆盖所有成本并有盈余。
需要避开的“雷区”
- 纯 residential 深处： 没有临街商铺，社区入口离店太远。
- 高架桥下/快速路边： 噪音大、灰尘多、影响店面形象。
- 竞争对手扎堆但自身无特色的位置： 如果周围已经有3家以上生意火爆的奶茶店，而你又没有特别的差异化优势，不要轻易进入。
- 即将拆迁或规划不明的区域： 存在巨大的政策风险。
- 门朝北或被长时间遮挡的店铺： 阴暗潮湿，影响顾客进店意愿。
总结建议
对于初次创业者或加盟商,建议优先考虑“学校周边”或“成熟社区”，这两种类型的选址虽然营业额天花板可能不如商业区和写字楼，但租金成本可控，客群稳定，经营压力相对较小，是锻炼团队、积累经验的良好起点。
而“商业区”和“交通枢纽”则更适合有经验、有资金、有强大运营能力的团队，虽然风险高，但成功后的回报也更为可观。
也是最重要的一点： 在最终决定前，务必与COCO的总部进行充分沟通，他们拥有丰富的开店数据和选址经验，可以为你的决策提供最专业的支持和建议，祝您开店顺利，生意兴隆！
