第一部分：招商主体与类型

在广州，招商主体主要分为两大类：品牌方和物业方。

广州 超市 商场招商
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品牌方 (寻求入驻的零售商)

这是您作为品牌方最需要关注的部分,主要分为以下几类：

  • 大型连锁超市/大卖场:

    • 国际品牌: 沃尔玛、山姆会员店、开市客、麦德龙。
    • 国内龙头: 永辉超市、华润万家、盒马鲜生、钱大妈、叮咚买菜、美团买菜。
    • 特点: 对面积、停车位、交通便利性要求极高，通常位于郊区或大型社区的核心位置,追求规模效应和一站式购物体验。

  • 精品超市/生活方式超市:

    • 代表品牌: Ole'、BLT、City'super、盒马鲜生（部分店型）、百佳永辉（部分店型）。
    • 特点: 面积适中，定位中高端，注重商品品质、进口商品和购物环境,通常位于高端购物中心或核心商圈。

  • 便利店:

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    • 国际品牌: 7-Eleven、全家FamilyMart。
    • 国内龙头: 美宜佳、天福、Today。
    • 特点: 小面积、高密度、24小时营业，遍布全市各处，特别是地铁站、写字楼、社区和加油站。

  • 其他专业零售:

    • 母婴用品: 孩子王、爱婴岛。
    • 家居建材: 红星美凯龙、居然之家。
    • 电器数码: 苏宁、国美。

物业方 (提供场地的业主/开发商)

物业方需要吸引上述各类品牌入驻，以提升商场/超市的客流、档次和整体运营效益。

  • 大型购物中心/百货商场:

    • 代表: 天环广场、太古汇、天河城、正佳广场、K11、广州大新地、保利中环广场等。
    • 招商特点: 招商策略性强，注重业态组合和品牌协同效应，对入驻品牌的品牌力、形象、销售额有严格要求。

  • 社区商业/邻里中心:

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    • 代表: 各个大型住宅小区底商或集中商业体。
    • 招商特点: 以服务社区居民为核心，主力店通常是大型超市或生鲜店，搭配餐饮、药店、银行、儿童教育等生活配套。

  • 商业综合体/产业园区配套:

    • 代表: 珠江新城、琶洲、白云新城等区域的商业配套。
    • 招商特点: 结合办公、酒店、居住等多种功能，对超市/商场的定位更复合，既要满足员工日常需求,也要具备一定的商务接待功能。

第二部分：招商核心策略与要素

无论是品牌方还是物业方,都需要关注以下几个核心要素：

选址分析

  • 客流: 人流量、客流结构（年龄、消费能力、消费习惯）。
  • 交通: 地铁、公交、主干道、停车位数量及便利性。
  • 商圈: 核心商圈、次级商圈、社区商圈,分析周边竞争格局。
  • 可见度: 店铺是否临街,门头是否醒目。
  • 物业条件: 面积、层高、柱距、荷载、水电煤气、排烟排污、消防设施。

品牌定位与业态组合

  • 定位清晰: 是高端、中端还是大众？是服务年轻人还是家庭？
  • 业态互补: 超市是“流量引擎”，需要与餐饮、娱乐、服务、零售等业态形成联动，互相导流。“超市+餐饮”是经典组合。

租金与合同条款

  • 租金模式:
    • 纯租金: 按月/年固定支付。
    • 扣点: 按营业额的一定比例提成。
    • 租金+扣点: 固定保底租金 + 超额部分提成。
    • 保底销售: 设定最低营业额,未达标则按保底额计算租金。
  • 合同关键条款:
    • 租期: 通常为3-5年,甚至更长。
    • 免租期: 装修免租期，通常为1-3个月。
    • 递增率: 每年租金上涨的百分比，如每年递增3%-5%。
    • 物业管理费: 按面积收取。
    • 推广费: 是否需要承担商场整体推广的费用。
    • 退出机制: 合同到期或提前解约的条件和违约责任。

第三部分：广州热门招商区域

广州不同区域的商业氛围和招商重点差异巨大：

核心CBD区域 (天河区)

  • 代表区域: 珠江新城、体育中心、五山。
  • 特点: 广州的商业心脏，高端写字楼和豪宅林立，消费能力强,国际大牌云集。
  • 招商重点:
    • 购物中心: 主力店多为高端精品超市（如Ole'、BLT）、奢侈品百货、高端餐饮。
    • 机会: 新兴项目（如金融城）仍有发展空间，但准入门槛极高,要求品牌有强大的号召力。

传统核心商圈 (越秀、荔湾)

  • 代表区域: 北京路、上下九、天河路沿线（非CBD部分）。
  • 特点: 历史文化底蕴深厚，老字号和传统商业发达，是广州的“城市名片”。
  • 招商重点:
    • 购物中心/百货: 品牌组合兼顾传统与现代，既有老字号,也有潮流品牌。
    • 社区商业: 大型超市、生鲜超市是刚需,需求稳定。

新兴发展极 (白云、番禺、黄埔)

  • 代表区域: 白云新城、琶洲、万博长隆、黄埔科学城。
  • 特点: 城市扩张的新中心，人口导入快，规划起点高,是未来商业增长的主要动力。
  • 招商重点:
    • 大型商业综合体: 主力店通常引入大型超市（如永辉、盒马）、大卖场（如山姆、Costco）和影院,作为区域商业中心的核心。
    • 机会: 竞争相对核心区不那么白热化，有更多新项目和新机会,特别是符合区域定位的特色品牌。

专业市场与产业区 (海珠、荔湾部分区域)

  • 代表区域: 琶洲电商区、中大纺织商圈、芳村茶叶花卉市场。
  • 特点: 产业特征明显,商业服务以产业配套为主。
  • 招商重点:
    • 配套商业: 为产业园区员工服务的精品超市、便利店、快餐、员工食堂。
    • 专业市场配套: 为商户服务的仓储式超市、办公文具店等。

第四部分：招商具体步骤

对于品牌方 (如何找到并进入商场)

  1. 市场调研与自我定位:

    • 明确自己的品牌定位、目标客群。
    • 研究广州各商圈的竞争情况和机会点。

  2. 寻找目标物业:

    • 线上: 关注各大商业地产网站（如赢商网、观点地产网）、微信公众号（如“商业地产观察”）、招聘网站（有时会放出招商经理信息）。
    • 线下: 亲自去目标商圈踩盘，观察商场客流、品牌组合、空铺情况。
    • 行业人脉: 通过供应商、同行、行业展会等获取信息。

  3. 准备招商资料:

    • 公司简介: 品牌历史、发展规模、荣誉资质。
    • 品牌资料: 品牌故事、VI形象、成功案例。
    • 产品/服务介绍: 核心竞争力。
    • 经营方案: 销售预测、运营计划、营销推广思路。
    • 财务报表: 证明公司实力。

  4. 接触与洽谈:

    • 找到商场招商部门的联系方式（官网、电话、现场询问）。
    • 主动发送资料,争取约谈机会。
    • 谈判要点: 清晰阐述能为商场带来的价值（客流、形象、租金）,并争取有利的租金和合同条款。

  5. 签约与进场:

    • 法务审核合同,确保条款无误。
    • 支付押金和首期租金。
    • 进行装修设计、报批施工,进入装修期。

对于物业方 (如何成功招商)

  1. 项目定位与规划:

    • 明确项目的定位（高端、潮流、家庭？）。
    • 规划好业态组合和品牌落位图，确定超市/商场作为主力店的位置和面积。

  2. 组建专业招商团队:

    招募有经验的招商经理,建立品牌资源库。

  3. 制定招商策略与政策:

    • 确定租金模式、优惠条件（如装修补贴、免租期）。
    • 制定招商时间表和目标。

  4. 多渠道推广与拓商:

    • 品牌库拓商: 主动联系目标品牌。
    • 行业展会: 参加商业地产展、零售展。
    • 中介合作: 与商业地产中介合作。
    • 举办发布会: 举办招商发布会,集中推广。

  5. 谈判与签约:

    • 向品牌方展示项目的优势（客流、规划、政府支持等）。
    • 与意向品牌进行多轮谈判,达成共赢。

  6. 开业筹备与运营:

    • 协调各品牌进场装修。
    • 进行统一的开业营销活动，为超市/商场等主力店引流。

第五部分：关键注意事项

  • 合规性: 确保物业的规划用途允许经营超市/商场，消防、环保等手续齐全。
  • 现金流: 无论是品牌方还是物业方，都要关注现金流，对品牌方而言，租金成本是最大支出；对物业方而言,空置期是最大的损失。
  • 数据驱动: 依靠市场调研数据、销售数据、客流数据来做决策,而不是凭感觉。
  • 长期合作: 招商不是一锤子买卖，建立长期稳定的品牌合作关系，才能让商场/超市持续繁荣。
  • 专业咨询: 对于大型或复杂的招商项目,聘请专业的商业地产顾问公司是明智之举。

希望这份详尽的指南能对您在广州进行超市和商场招商有所帮助！祝您成功！